Pobranie zaliczki a przychód ze sprzedaży nieruchomości

W 2014 r. zamierzam zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, której jestem właścicielem od marca 2009 r. Nieruchomość ta zostanie ostatecznie sprzedana w 2015 r., jednak w 2014 r. nabywca będzie wpłacał mi zaliczki na poczet ceny sprzedaży. Czy w tej sytuacji w bieżącym roku powstanie u mnie przychód ze sprzedaży nieruchomości? Zaznaczam, że nie prowadzę działalności gospodarczej.

Odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych jest źródłem przychodów dla celów podatkowych wyłącznie w warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof. Stąd przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych powstaje jedynie wówczas, gdy nie następuje ono w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dla rozstrzygnięcia kwestii poruszonej w pytaniu Czytelnika istotne znaczenie ma pojęcie "zbycie", którego w analizowanym przepisie użył ustawodawca. Zastosowanie tego sformułowania powoduje, że dla powstania przychodu z omawianego tytułu musi dojść do przeniesienia własności nieruchomości.

Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna, o której mowa w pytaniu Czytelnika, stanowi swego rodzaju przyrzeczenie dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości. Jeśli więc w 2014 r. nie nastąpi faktyczne zbycie nieruchomości, a jedynie zobowiązanie do przeniesienia jej własności w przyszłości, to u Czytelnika nie powstanie przychód podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Co równie istotne, przy sprzedaży nieruchomości moment powstania przychodu podatkowego związany jest z momentem zawarcia umowy sprzedaży, a nie faktycznym przekazaniem pieniędzy sprzedającemu przez nabywcę. Z uwagi na fakt, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, bez znaczenia dla celów podatkowych pozostaje, czy cena ta została zapłacona, ponieważ obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy. Dlatego też wpłacane w 2014 r. przez nabywcę nieruchomości zaliczki na poczet ceny sprzedaży nie będą miały wpływu na powstanie obowiązku podatkowego u sprzedawcy.

Zatem w omawianym przypadku przychód dla celów podatkowych w ogóle nie powstanie w sytuacji, gdy do sprzedaży nieruchomości dojdzie w 2015 r. W chwili odpłatnego zbycia upłynie bowiem 5 lat od momentu nabycia tej nieruchomości. Po upływie takiego okresu podatnik nie musi spełniać żadnych szczególnych warunków, aby nie płacić podatku. Tym samym w 2015 roku można będzie sprzedać - bez podatku i bez spełniania dodatkowych, ustawowych wymogów - nieruchomość, która została nabyta (wybudowana) w 2009 r. lub latach wcześniejszych.