Moment powstania przychodu z firmowego najmu

Jestem przedsiębiorcą. Od stycznia 2017 r. zamierzam w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wynajmować innemu podmiotowi gospodarczemu lokal użytkowy będący moim środkiem trwałym. Umowa zostanie zawarta na 6 lat i zgodnie z nią najemca będzie płacił czynsz najmu z góry za poszczególne kwartały (tj. np. w styczniu 2017 r. za okres od stycznia do marca 2017 r.). W którym momencie będzie u mnie powstawał w podatku dochodowym przychód z tego tytułu?

Terminy płatności czynszu za najem składnika firmowego majątku, jakie strony umowy najmu zawrą w jej postanowieniach, nie stanowią okoliczności mających wpływ na moment powstania przychodu u wynajmującego go przedsiębiorcy. Decydujące w tej kwestii są umowne postanowienia dotyczące sposobu rozliczania tej usługi.

Najem stanowi rodzaj usługi, która zazwyczaj jest rozliczana okresowo. Moment powstania przychodu u wynajmującego uwarunkowany jest określeniem tego okresu zawartym w umowie. Z art. 14 ust. 1e ustawy o pdof (odpowiednio art. 12 ust. 3c ustawy o pdop) wynika, że jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, wówczas przychód powstaje w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. Zatem dla ustalenia momentu powstania podatkowego przychodu z najmu podstawowe znaczenie ma to, czy i jaki okres rozliczeniowy strony ustaliły w zawartej umowie. Pojęcie "okresu rozliczeniowego" należy przy tym odnosić do okresu, za który naliczana jest należność za świadczone usługi. Okresem tym może być np. miesiąc, kwartał lub rok.

Z pytania wynika, że najemca będzie zobowiązany na rzecz Czytelnika opłacać czynsz za kwartał z góry. Przyjmując, że w zawartej umowie strony ustalą również kwartalne okresy rozliczeniowe (tj. czynsz jest ustalony w kwocie należnej za kwartał), to przychód z najmu Czytelnik powinien ustalać w ostatnim dniu tego kwartału. Jeżeli jednak należności podlegające zapłacie na podstawie wystawianych przez wynajmującego faktur kalkulowane będą na podstawie czynszu ustalonego za inaczej określone w umowie okresy rozliczeniowe (np. za miesiąc), to przychód z tego najmu powstawać będzie w ostatnim dniu tego okresu rozliczeniowego, w kwocie należnej za dany okres.

Równie ważne jest to, że u przedsiębiorców określających moment powstania przychodu z usług najmu z uwzględnieniem okresów rozliczeniowych nie ma znaczenia, czy za dany okres rozliczeniowy wystawili fakturę lub otrzymali należność. W rezultacie bez względu na moment wystawienia faktury przychód za usługi świadczone w danym roku powinien być wykazywany na ostatni dzień okresu rozliczeniowego wynikającego z zawartych umów najmu.

Wzory umów najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego dostępne są w serwisie www.druki.gofin.pl, w dziale Umowy.