Zakup środków trwałych przed rozpoczęciem działalności

Osoba fizyczna zakupiła lokale mieszkalne (w stanie deweloperskim) oraz garaż z przeznaczeniem do wynajmu. Wydatki na nabycie tych nieruchomości i wykończenie lokali mieszkalnych poniosła przed rozpoczęciem działalności gospodarczej. Czy osoba ta może wymienione wydatki zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

Wydatki poniesione przed rozpoczęciem działalności na nabycie środków trwałych podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Nakłady ponoszone przed rozpoczęciem działalności a koszty podatkowe

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawarto regulacji, które wprost odnosiłyby się do kwestii ujmowania w kosztach uzyskania przychodów wydatków poniesionych przed rozpoczęciem działalności. Stąd należy wnioskować, że zasadniczo kosztem uzyskania przychodów mogą być także wydatki poniesione przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, pod warunkiem jednak, że celem ich poniesienia było osiągnięcie w przyszłości przychodów lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów. Ponadto wydatki te nie mogą być wyłączone z kosztów na podstawie art. 23 ust. 1 updof.

Wydatki na nabycie nieruchomości

Z definicji środków trwałych zawartej w art. 22a updof wynika, że składnik majątku podlega amortyzacji, jeżeli spełnia następujące warunki:

stanowi własność lub współwłasność podatnika,
został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
jego przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok,
jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (ewentualnie oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu).

Z powołanej definicji należy wnosić, że zaliczenie danego składnika majątku do środków trwałych nie jest uzależnione od tego, kiedy został on nabyty. Nie ma więc przeszkód, aby przed rozpoczęciem działalności gospodarczej dokonać zakupu składników majątku niezbędnych w tej działalności. Dla celów podatkowych bez znaczenia pozostaje moment nabycia danego składnika majątku, gdyż prawo dokonywania odpisów amortyzacyjnych podatnik nabywa po wprowadzeniu tego składnika do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i oddaniu do używania.

Potwierdzeniem zakupu nieruchomości jest akt notarialny. Dokument ten stanowi źródło informacji na temat wartości początkowej. Wartości początkowe poszczególnych lokali i garażu stanowić będą określone w akcie notarialnym, kwoty należne zbywającemu, powiększone o ewentualne koszty związane z zakupem tych nieruchomości.

Ponadto podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych dysponują możliwością ustalenia wartości początkowej w sposób uproszczony. W myśl art. 22g ust. 10 updof, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych m.in. wynajmowanych, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Decyzję o ustaleniu wartości początkowej składników majątku według ceny nabycia lub uproszczonej metody należy podjąć przed rozpoczęciem amortyzacji. Wybranej metody nie można bowiem zmienić przez cały okres amortyzacji.

Koszty wykończenia lokali mieszkalnych

W sytuacji przedstawionej w pytaniu podatnik wskazał, że na potrzeby najmu kupił lokale mieszkalne w stanie deweloperskim. Aby mieszkania były kompletne i zdatne do użytku, konieczne było poniesienie nakładów na ich wykończenie. Koszty związane z przystosowaniem środka trwałego do używania zwiększają jego wartość początkową i w związku z tym mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tylko poprzez odpisy amortyzacyjne. Oznacza to, że poniesione nakłady na wykończenie lokali nie mogą być bezpośrednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Dodajmy, że lokal gotowy do użytkowania, zawiera wykończenie całkowite, z tynkami wewnętrznymi, malowaniem, okładzinami z glazurą, wykończonymi podłogami, stolarką wewnętrzną i zewnętrzną, instalacjami wewnętrznymi wraz z "białym montażem".

Amortyzacja

Lokal mieszkalny oraz garaż amortyzuje się metodą liniową przy użyciu stawki z Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych. Do amortyzacji lokali mieszkalnych ma zastosowanie stawka amortyzacyjna w wysokości 1,5%. Dla nowego lokalu mieszkalnego możliwe jest przy tym ustalanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych, jeżeli przed wprowadzeniem go do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie tego lokalu stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W takim przypadku, stosownie do art. 22j ust. 1 pkt 3 updof, minimalny okres amortyzacji wynosi 10 lat. W konsekwencji indywidualnie ustalona stawka nie może przekroczyć 10%.

Jeżeli zaś chodzi o garaże to, co do zasady, podlegają one amortyzacji według stawki 2,5%, oprócz kategorii "Podziemne garaże i zadaszone parkingi oraz budynki kontroli ruchu powietrznego (wieże)", która podlega amortyzacji według stawki 4,5%.